恒大，这个在中国商业版图上留下浓墨重彩一笔的企业，与许家印的名字紧密相连。要深度了解恒大的发展历程，不得不提及许家印背后一股神秘力量——香港顶级 Old money「大 D 会」。恒大从创立之初的默默无闻到成为房地产行业巨头，背后历经无数起伏。许家印凭借卓越的商业眼光和果敢的决策，带领恒大不断开疆拓土。而「大 D 会」在恒大发展的关键节点，或许起到了不为人知的推动作用。他们的资金支持、人脉资源，是否为恒大的腾飞助力？接下来，让我们一同揭开恒大发展背后的神秘面纱。

凭一己之力将中国火爆了二十年的房地产大牛市腰斩，许家印的名字必将被钉在经济发展史的耻辱柱上。

许家印用十余年时间从白手起家到成为全中国第二房地产企业，除了自身特质和时运之外，他身后的势力绝对不容小觑。

尤其是2008年，许家印和恒大命悬一线之时，如果没有香港老钱资本「大D会」对他伸出援手，就没有之后许家印在内地房地产市场呼风唤雨的财富神话。

今天我们来关注许家印背后的资本 香港顶级Oldmony「大D会」的故事。

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很多人说许家印是河南人，怎么会算潮汕帮势力呢？原因就是「大D会」不遗余力的对许家印的扶持。

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2008年3月，50岁的许家印在英皇集团主席杨受成引荐之下，走进香港传奇富商郑裕彤浅水湾12号的豪宅。

当时许家印的恒大地产可以说已经到了生死存亡的关键点，此番来意不言而喻。

老谋深算的郑裕彤没有急于过问，只是招呼许家印一起上桌玩牌。

之后的连续三个月，许家印每周必来并默默地陪着郑裕彤打牌，牌局上的另外两人是港商巨头华人置业的老板刘銮雄和中渝置业的头头张松桥。

「锄大D」是一种香港独有的扑克玩法，讲求各自为战，以大打小，谁先出完牌谁赢，所以也叫“争上游”或者“跑得快”。

虽然看似各自为战，但想要赢牌，策略就是强强联合，大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米，很讲究站队和配合。

香港这边有句俗语叫牌品见人品，许家印察言观色谨小慎微的陪着打牌，从不论输赢，也不谈生意，操着一口河南口音与一众香港大佬们谈笑风生，经常打牌打到大半夜意犹未尽。

时机成熟后，郑裕彤淡淡的开口“玩牌，玩牌，牌运变了，牌局就变了。”

随后，郑裕彤旗下的周大福向恒大注入1.5亿美元，并联合科威特投资局、德意志银行等机构提供了5.06亿美元的入股资金。

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之后不到一年，许家印和恒大逆风翻盘。2009年10月份恒大在香港举行上市推介会，郑裕彤、刘銮雄和张松桥悉数到场站台，一时风头无两。

也是这一年，刘銮雄以5亿美金一次性吃下渣打银行的全部债券，狠狠抄了一把金融危机的底。

45岁的张松桥在西南接连拿下几块重地，“重庆李嘉诚”的名号愈发响亮。

这一桌「锄大D」就是整个香港最顶级的富豪核心圈。

-郑裕彤-

为首的郑裕彤是个传奇人物。

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郑裕彤1925年出生于广东顺德，父亲年少时与好友周至元同是绸缎庄的伙计，两家私交甚好，于是“指腹为婚”结了娃娃亲。

不久之后周至元突然中了巨额彩票，在广州开了金铺，就是如今的「周大福珠宝」。1938年国内抗日战争爆发，周大福迁往澳门。

为了躲避战乱，13岁的郑裕彤被迫辍学到澳门投靠周至元。

好在周至元富贵之后没有看轻这个准女婿，安排他进金铺从杂役开始栽培。

郑裕彤勤恳踏实，5年之后晋升到掌柜并与周家长女周翠英成亲，成了周大福的少东家。

1946年，郑裕彤受派到香港皇后大道开设分店，迎合市场上线了“四条九足金”，展现了出色的经营能力，将分店打理的有声有色。

后来甚至盖过澳门老店成了周大福的大本营。

10年后，郑裕彤买下周大福全部股份，成了周大福真正的话事人。2011年，70年老店在港交所上市，市值2000亿港元成为珠宝第一股。

除了珠宝之外，郑裕彤与李嘉诚一样押中了香港房地产。

在1970年，45岁的郑裕彤创立了「新世界」，业务涵盖地产、酒店、旧改等房地产业务，搭上香港楼市的火箭，还在铜锣湾修建了香港大厦，经济危机时抄底多处香港物业赚的盆满钵满。

97香港回归以后，郑裕彤开始投资内地地产。还与刘銮雄一同购入香港崇光百货，商业帝国达到巅峰。

靠着这一手，胆大心细的郑裕彤迅速起家，并开始向房地产进军。

先是在铜锣湾修建了香港大厦，接着趁着局势不稳抄底了不少物业，赚得盆满钵满。成为香港屹立近100年的老钱家族。

-刘銮雄-

刘銮雄就更不用说了，整个香港娱乐圈的女星基本都被他染指过，花边新闻盖过商业成就，但刘銮雄绝对是港流富豪里绝对的传奇。

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刘銮雄出生于潮汕的商业世家。

刘銮雄的父亲是个潮汕米商。

1952年刘銮雄出生，是家中长子，妥妥的富家子弟。

后来父亲投资纺织业失败家道中落，落魄到去挤小破棚子。

小小年纪的刘銮雄与母亲一起照顾兄弟姐妹，砍柴生火挑水做饭。

后来父亲创业做吊扇又发家，家里境况又好了起来。

后来空调普及后，吊扇生意越来越难做。在加拿大留学的刘銮雄建议父亲把吊扇出口到北美，被父亲拒绝了。

于是1978年他自己拿出1.7万港元拉上朋友梁英伟创立了爱美高，在北美卖吊扇。

没想到一下再北美卖开了。短短两年刘銮雄的公司壮大了数倍。

1983年，刘銮雄的爱美高回港上市，市值1亿港币。

爱美高上市后，刘銮雄与梁英伟意见不合，高位出清了股票。

不曾想随即全球经济动荡，股价极速暴跌，刘銮雄反手低价抄底爱美高，重新以34%的股份夺回控制权，不仅股份没变，还多赚了好几倍的钱。

见识到资本市场魔力的刘銮雄从此投身股海。

由于嗅觉敏锐出手果断，很快成为名噪一时的“股市狙击手”。

到80年代末，年轻的刘銮雄一度成为香港第四大富豪。

同为港股开市的第一批企业，郑裕彤与刘銮雄臭味相投结成盟友，一起在香港投资圈联合投资。

同时两人都看好香港房地产市场，郑裕彤大力投资房地产的时候，刘銮雄也开始频繁拿地买铺。

刘銮雄的华人置业鼎盛时期坐拥皇室大厦、夏悫大厦、新港中心、铜锣湾地带等多处香港物业，成为了“铜锣湾铺王”。

同时跟郑裕彤一样开始投资内地房地产。刘銮雄首站在北京拿下编号维0001的国有土地证件，开发了中国第一家高档涉外别墅区北京丽京花园和希尔顿酒店，巩俐等大明星都是丽京花园的第一批客户。

随后在上海也拿下不少地块，单是成都就投资超过100亿。

此后多次经融危机中，刘銮雄都提前嗅到危机高位套现，等股价低落后再低价收回，经过几次快狠准的大笔搏杀，刘銮雄已经成为香港毫无争议的10大富豪之一。

-张松桥-

张松桥外号“重庆李嘉诚”。

香港人认为他是渝商，内地人认为他是港商。白手起家到身价200亿，张松桥的经历低调又神秘。

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其实张松桥1964年出生于重庆的普通工人家庭，家境普通。

命运的转折点发生在1980年。

张松桥的祖母是越南华侨，常年定居香港，并且有不少产业。祖母晚年想按照华人的传统将遗产都传给长房长孙张松桥。

于是1980年，父母买了一张船票把张松桥送到祖母身边，半工半读了两年。

1982年，18岁的张松桥在香港继承了祖母的遗产之后，用这笔钱批发了一批电子表芯运回内地重庆倒卖，赚到了人生第一桶金。

此后十年，张松桥靠倒买倒卖生意逐渐做大，但也始终只能算个小有成就的商人。

1992年南巡讲话大力发展经济，春江水暖鸭先知。

常在内地和香港两地跑生意的张松桥敏锐的发觉房地产大行情即将到来，拉上好友曾维一起成立了中渝实业，一口气掏出千万资产在荒凉的重庆渝北拿下2200亩土地。

当时重庆能发展成什么样没有人知道，这笔投资可以说是押上全部身家的一次豪赌。

之后5年重庆升级为直辖市，地价一路高涨。

张松桥前期布局的商品房一售而空，随即张松桥又操刀了汇景台、重庆大学科技园等地产项目，成为雄霸一方的地产商。

与刘銮雄不同，张松桥为人十分低调，不显山不露水，但他的朋友圈子能量极大。

有诸多国企和大型集团的高层。每隔一段时间张松桥都会回香港与李嘉诚、郑裕彤喝茶聊天。

2007年，张松桥将重庆11块土地注入中渝实业在港上市，用资本的力量撬动更大的市场，一年之内在重庆、成都、云南高价拿下1000万平方的土地储备，成为当之无愧的“西南地王”。

同时在香港张松桥也积极布局。中海国际广场、九龙尖沙咀彩星中心、中环世纪广场均是其得意之作。

在资本市场张松桥大杀四方。

不仅拥有4家上市公司，还持有香港西区海底隧道、香港隧道及高速公路有限公司、香港驾驶学院、香港快译通等实体大量股份。

这3个许家印背后的男人对许家印的帮助也并非因为义气。

-许家印-

要说能得到富豪的接纳和认可，成为「大D会」一员许家印自己也是有胆识和魄力的。

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1992年，南巡讲话之后中国加快了改革开放的步伐。

全国开放地价、政审权力下放、金融机构开始发放房地产开发贷款，中国商品房行情正式坐上火箭快速攀升。

此时许家印34岁，已经在河南舞阳钢铁工作了10年。

许家印出生于河南周口一个农民家庭。

许家印为人刻苦，当时中国刚刚恢复高考，1978年许家印考上了武汉钢铁学院，1981年大学毕业后被分配回河南舞阳钢铁当职工。

好不容易从职工干到车间主任，由于私自决定变卖公司废料被开除。

下岗后的许家印下海来到深圳，进入一家名为中达集团的贸易公司工作。

1994年，深圳作为改革桥头堡，地产行业汹涌的浪潮已经开启。

许家印靠卖房子为中达集团赚了上亿的利润，成为一个小领导。

1994年许家印被派到广州扩展新项目。当时都流行大户型，脑子活络的许家印反其道而行之将项目改成小户型，降低总价积极促销。

当时许家印带着4个员工在广州城中村四处发传单打广告卖房子，最终为公司创造了3亿的利润。

此时许家印的工资却仅有区区不到3000元。

许家印找到老板要求涨工资被拒绝，于是愤而离职开始自己创业。1996年许家印成立了广州恒大实业正式进军房地产。

房地产是个门槛很高的行业，必须要有足够的资金。

当时要拿到银行的贷款，必须要先拿到地皮。其实也不必全款拿下，只需要拿到土地使用许可证，就可以拿去金融机构抵押贷款。

这种空手套白狼的手法在当时的房地产行业并不少见。

当时的许家印没钱没地没关系，靠着在中达做业务时积累的人脉许家印艰难的贷到600万，撬动了海珠区工业大道农药厂一块价值1亿的地块。

交完土地50%的首付后，许家印只剩下100万。

设计费、施工费、工资和办公日常开销，恒大的日子紧巴巴的随时可能资金断裂，还经常被各路债主堵着讨债。

最后半省半欠，终于项目做起来开始预售，预售收到部分房款，再接着贷款继续买地盖楼。这个时期恒大十分艰难。

许家印复制了之前小户型的打法，并低价亏损开卖回笼资金，没想到行情火爆一开盘就售罄。

在成立后的第四年，恒大已经跻身广州十大地产商行列，一度创下13个楼盘同时开发的记录，许家印终于熬出了头。

随后的恒大开始领军广州市场，疯狂拿地。许家印深知想要不被打倒就要不断走在最前面。

2004年开始恒大在全国各地大手笔拿地，再用地皮申请贷款，滚动式的快速扩张，一年之内成为中国前十的房地产企业。

恒大就像一趟开足马力的高速列车，完全刹不住脚。

这样密集的新建项目恒大的资金链一直绷于一线。

为了获得更多的资本，许家印开始谋求在资本市场融资。奈何许家印确实没什么投资头脑。

许家印曾在2002年斥资4亿收购上市公司琼能源4200万股份，控股约28%，想借上市公司增发融资。

不想之后行情一路低迷，最后这部分股份成为鸡肋加剧了恒大的资金紧张，许家印只能咬牙半价割肉出清，亏了2亿多。

不甘心的许家印把目光转向资金充裕的香港市场，谋求在港股IPO上市。

不想上市前夕遇上了2008年金融危机，首次IPO折沙沉戟。这次资金断档差点断了恒大的命。

为了续命，许家印千方百计通过杨受成搭上「大D会」，这才有了开头的故事。

-皆为利来-

2009年，在「大D会」注入的巨额资金加持下，恢复元气的恒大终于如愿在港交所上市。

当天郑裕彤、刘銮雄和张松桥悉数到场，恒大的股票开盘就在一片沸沸扬扬中飙升34.28%，许家印一夜之间身价暴涨，恒大也跻身全国一线房企。

奈何与魔鬼做交易，价码必定不低。

郑裕彤等大佬并不是出于义气帮助许家印，而是看中了恒大后市可期。

2015年，预见内地楼市过热可能引发风险，李嘉诚在最高点宣布从内地市场全面撤退。

郑裕彤、刘銮雄与张松桥也开始获利出清。

按照承诺，出清的股份必须由许家印自行回购。

这年开始，许家印先后溢价收购了郑裕彤新世界发展集团在武汉、惠州和海口总面积达400万平方米的建筑项目，总费用135亿也刷新了内地房产收购的最高记录。

次月许家印再次以204亿将新世界和周大福在北京、上海、成都、青岛和贵阳的851万平米项目打包收入囊中，再次刷新记录。

一年之内，许家印先后从郑裕彤、刘銮雄和张松桥手里接过的资产就逼近550亿。

抽出资金的港资大佬们并没有就此收手，而是借许家印之手，在内地资本市场开始搏杀。

2016年，险资在A股大杀四方狙击传统房地产商。

最著名的宝万之争胶着火热，万科、宝能、深圳地铁、华润集团诸方乱战之时，恒大突然杀出来大举买进万科A，一度以170亿港元占股6.82%，超越安邦跻身万科第三大股东，成为背后的黄雀。

随后郑裕彤和张松桥旗下公司开始大举增持万科H股。

最后许家印、郑裕彤和张松桥共同持有的万科A股和H股共计200亿元，吞并万科的意图昭然若揭。

大D会想取代安邦，活吞万科这个优质房企，这赤裸裸的资本游戏之下，恒大却被媒体包装成帮助万科抵挡野蛮人的白衣骑士。

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最后这场乱战在证监会的多方干预下偃旗息鼓。

加上91岁高龄的总舵主郑裕彤因病去世，大D会也开始低调起来。

随后65岁的刘銮雄因行贿和洗钱罪被澳门法院判刑5年，加上疾病缠身逐渐退出舞台。

张松桥则将中渝置业甩卖、清空内地全部土地套现百亿，转战英国和澳洲。

剩下许家印则凭借2900亿身家成为中国首富。而这2900亿身价有多少水分许家印心知肚明。

-恒大最终暴雷-

2016年9月，恒大把总部迁到深圳，试图借壳深深房上市。

此前为了达到A股上市标准，恒大从2017年开始降低负债率，并完成了三轮融资，从中信和苏宁等大户手里融资进1300亿元。

外界和恒大自己都对此次借壳上市信心十足，恒大港股的股价暴涨呼应，许家印这一年更是以391亿美元身价再次问鼎中国首富。

谁曾想突然爆出恒大“三条红线”全部踩中，重组上市计划被驳回。

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重组上市最后期限将近，如果无法如期上市，1300亿的借款无法偿还，更有137亿对赌赔款，这将使恒大陷入万劫不复的债务深渊。

狗急跳墙的恒大迫不得已向广东省政府递交了一份秘密文件，声称如果恒大无法如期上市，恐怕会引发一系列系统风险。

这份带有倒逼性质的文件虽然最后被辟谣，但也能说明当时的恒大已经没有任何退路，而监管也很清楚，但不符合上市标准的企业强行上市是对市场的重要伤害。

不论如何，最终在11月8日晚，深深房发布公告，正式宣布重组计划失败。

眼看恒大的雷要爆，整个市场都在屏息以待，终于恒大公布已与策略投资方协商放弃赎回，将投资转为普通股份，尤其是投资了200亿大头的苏宁做出表率站出来力挺恒大。

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最终除了恒大自行回购的47亿，余下的1257亿投资都转为普通股。

此时大家都知道，如果恒大完蛋，大家都会一起沉船，这样的选择也只是无奈之举。

但恒大的崩塌才只是冰山一角。

一直以来中国房地产的开发都是高负债、高杠杆、高周转和低成本这一个“三高一低”的模式。

而恒大的负债率是所有房企中最高的，高达8355亿的有息负债一直悬在恒大的头上。

恒大的派分红利高到令人咋舌的68%。

2019年9月，疫情期间全国静默，恒大突然宣布重磅消息：全国600个楼盘线上线下7折促销，要求在金九银十实现2000亿销售额。

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当时楼市行情还很火热，此举点燃了全国人民的购房热情，这样大力度的“抢收”帮助恒大迅速将风险转移到了老百姓的身上。

很多楼盘连个大门都没有就是一片空地都拿出来打折出售。

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疯狂宣传和促销下9月10月两个月内恒大完成了1734亿销售额，创下了单月903亿的最高记录。相当于金茂、金地等房地产一年的销售额。

但积重难返的恒大并没有走出危机。

世事无常，疫情重创之下经济生产停摆、企业倒闭工人失业。

高负债不仅压在企业头上，更是重重压垮了普通老百姓。

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拖垮恒大的并不仅仅是房地产。

恒大多年来涉猎的板块无数。为了有故事可讲，恒大还投资了钢铁、新能源汽车、物业、网络、文旅、大健康、快消品等多种业务，可谓是门类齐全。

恒大的暴雷如雪崩一般狂泻千里。多地恒大楼盘停工、负债务高企、转让深圳总部、恒大足球场退地、恒大汽车风雨飘摇……

2021年、2022年恒大的美元债息越来越高，急坏了的许家印不顾封锁令多次要求各地楼盘尽快复产复工，此时他很清楚自己和恒大已经被逼到了悬崖。

除了四处融资，用理财任务压榨员工，将风险加速转移给老百姓之外，许家印开始偷偷盘算如何金蝉脱壳。

摆烂之后的恒大到2023年累计亏损了-6149亿，债务高达2.39万亿。这个数字放到世上任何一个世界级富豪面前都要抖三抖。

随后爆出恒大注册地在开曼群岛，业务在中国、上市在香港、在国外四处发美元债、与妻子技术性离婚，将妻儿移民国外之后，许家印让恒大在美国申请破产。

眼看许家印要遁逃成功，监管迅速出击将许家印逮捕。

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但恒大的雷依然引发了全中国经济地震般的崩溃，硬生生拦腰斩断了持续二三十年的房地产大跃进时代。

恒大的未来只有一个，但重创之下的中国经济复苏又在何时，中国是否会像日本一样陷入漫长的停滞和倒退。

这些话题都太过沉重，目之所及的只有守着烂尾楼、还着空房贷，艰难度日的普通人，大D会、许家印、恒大一同淹没在时代长河之中，仅溅起一朵小小的水花。

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