近期，房地产市场动态不断，而惠州楼市更是引发了广泛关注。有消息传出，惠州如今遍地都是“送首付”的项目，这一现象犹如一颗重磅炸弹投入平静的湖面，激起层层涟漪。

开发商直接将首付的款项转给客户，客户再刷进账户办理按揭，实际上就等同于零首付直接供房。

甚至还有传言称，中介为了促成卖房交易，手段近乎无下限。例如，交两万首付，用女方名字买房，中介就能含泪血赚5、6万佣金。这一系列操作，可谓是让人眼花缭乱，不禁让人感叹：“一波操作猛如虎，这般景象刺不刺激？”

尽管我们无法确定中介无下限卖房的传言是否属实，但从这些现象中，我们能从侧面清晰地看到，如今惠州为了推动房产销售，可谓是不遗余力。

据媒体报道，除了个别央企开发的项目外，整个惠州近9成以上的项目都在执行低首付甚至零首付方案。

有些开发商要求购房者携带两张银行卡前往售楼处，购房者先交付定金后，开发商会立即将首付款打入其中一张卡，购房者再把这笔钱转到自己的另一张卡，最后打给预售资金监管账户。放眼整个惠州楼市，房价已然呈现出一片“腰斩”的态势。

楼市的竞争残酷无情，在这场激烈的角逐中，弱者往往会被无情地淘汰。那些经济发展较弱的城市，楼市已不再遵循传统的周期规律，在市场上行时不见上涨，而在市场下行时却跌得惨不忍睹。

最近，惠州楼盘大幅降价的消息闹得沸沸扬扬，已经持续了一个多星期。简单来说，这是由两个楼盘的降价行为引发的一场楼市风暴。

惠阳的东方铂悦府，将原本备案单价1.5万/㎡的房子，以8600元/㎡的价格销售，还推出零首付、送车位的大促销活动，一下子卖出了100多套房。

大亚湾的海伦堡臻悦府更是惊人，备案均价1.47万/㎡的房子，销售价仅为6800 - 7200元/㎡，相当于4.8折卖房，成为了惠州降价幅度最大的楼盘。

这两个楼盘原本只是想在低迷的市场中通过降价来抢占市场份额，然而由于降价幅度太大，引发了一连串的连锁反应。

东方铂悦府已交房的业主们发起了维权行动，他们拉着条幅在售楼部门口高呼“还我车位”。管理部门起初表示降价卖房属于市场行为，但随着事件的不断发酵，局面逐渐失控，东方铂悦府最终被勒令封盘。

降价的截图、4.8折卖房的信息在网络上广泛传播，这又将原本就不景气的惠州楼市再次推到了舆论的风口浪尖，“惠州楼市崩盘”的声音此起彼伏。

虽然以上个别项目因为引起的反响过大而被暂时叫停封盘，但实际上，还有更多的楼盘正在进行打折促销活动，而且促销手段花样百出。

惠城的碧桂园十里江南，房价从一万多降到了7字头，降价幅度超过30%；金悦华府推出单价8千 + 的优惠，还赠送40年车位的使用权；中骏·雍景府最高可立减61万元，相当于打6.2折；梵高的花园部分产品享受8.5折优惠……如此看来，惠州楼市的降价幅度之大，令人咋舌。

惠州楼市主打临深概念，主要承接深圳外溢的刚需购房需求。此前，还有深圳客的购房需求支撑着市场。在深圳二手房指导价实施期间，大家认为惠州没有承接深圳外溢需求是受行情影响，这也情有可原。

然而，如今深圳二手房指导价已经放开，但惠州楼市依然没有明显的起色，市场十分冷清。深圳的房地产市场没有太大的发展空间，外溢的购房需求就像一块巨石沉入海底，毫无踪迹，惠州楼市最后的一丝希望也彻底破灭了。

那么，惠州楼市究竟有多惨淡呢？让我们来看一组数据。近十年里，惠州每年住宅的网签量大多都在10万套以上，在2015 - 2020年期间，每年的网签量从未低于13万套，2016年更是达到了巅峰，网签量高达17万套。

但在刚刚过去的2022年，整个惠州商品住宅全年网签量只有63348套，创下了近十年的最低纪录。

今年3月，惠州楼市一度迎来了小阳春，一手住宅成交量上升至9400套。但好景不长，到了今年4月，成交量又回落到了5687套。

二手房市场也不容乐观，挂牌价格持续下跌，惠城、仲恺、惠东等地区的房价都出现了不同程度的下降。

对深圳客户的高度依赖只是惠州楼市波动性大的一个原因，更为根本的原因是惠州房子的供给严重过剩。

目前，惠州一手住宅的库存量已经达到1717万平方米，去化周期约为34个月，也就是说，要将近3年的时间才能卖完这些房子。

尤其是临深热门区域的大亚湾，库存量最高，达到了334.2万平方米。新房都难以销售出去，更何况是二手房呢？

一位在惠州的朋友透露，现在去惠州购买二手房，基本上可以直接将价格对半砍。即便如此，惠州的二手房市场仍然成交低迷，业主们努力降价卖房，却依然难以找到买家，真切地体会到了什么叫“越努力越不幸”。

在此需要提醒大家，惠州这种“腰斩式”卖房的现象，仅仅只是一个开端。

未来，类似的情况可能会越来越多，尤其是那些低能级、高库存的中小城市。

根据克尔瑞的统计数据，全国3000个板块中，有19个板块的库存消化周期超过6年，而在这19个板块中，惠州就占据了4个。此外，像大连、沈阳、长春、兰州等城市，也面临着巨大的去库存压力。

这些中小城市由于人口流失严重、经济发展乏力、产业支撑不足，却盲目模仿大城市过度炒房、过度开发、盲目建设新区和新城，只学会了圈地卖房，却没有学到可持续发展的经验。这就导致在市场行情不好的时候，出现了大量的库存，去化周期长达数年。

从去年到现在，各种松绑政策和利好措施已经基本出尽，对于这些城市来说，除了降价卖房，似乎已经没有其他的出路了。

更为可怕的是，如果市场行情没有好转，这些新房消化周期长、库存高的三四线城市，很可能会陷入房价下跌的恶性循环：卖不出房就降价卖房，降价后依然卖不出去，就只能再次降价卖房……

一手房销售困难，二手房的流通性也基本丧失。而像北京、上海、深圳这样的一线城市，则基本不会出现“腰斩式”卖房的现象。

因为这些热门城市受到严格的监管，一旦出现破坏市场秩序的行为，会立即受到严厉的处罚。经过这样的市场洗礼，一线城市与其他城市之间的差距将会越来越大。

对于那些在三四线城市拥有多套房产的人来说，需要加快房产置换的步伐，即使可能需要承受一定的损失，也要将房产置换到一线城市或强二线城市。否则，这次房产贬值带来的损失和时间成本，可能会超出你的想象。

按照这样的趋势发展下去，房地产市场的分化将会进一步加剧，富人和普通人之间的差距也会越来越大。无论房价涨跌，无论楼市如何变化，最终受到伤害的往往还是普通老百姓。

所以，与其一味地抱怨，不如认清现实。我们都是被时代浪潮裹挟的普通人，在面对时代的变革时，要尽量了解市场趋势，避免陷入风险过高的境地。在遭遇损失时，也要尽可能地降低损失。无论是房产买卖、工作生活还是人生选择，都是如此。在无法选择的情况下，我们要尽力保全自己。

文：樱桃在深圳，博学艺术家